CONTRATOS DE LOCAÇÃO E A CRISE PELA COVID-19

Muitos clientes possuem dúvidas sobre os Contratos de Locação Comercial, nesse momento de pandemia, causada pela Covid-19. Empresas vêm enfrentando sérios problemas no cumprimento de suas obrigações, sobretudo no pagamento das locações comerciais, visto que com o fechamento dos estabelecimentos para cumprir as medidas determinadas pelos Poderes Públicos, ficaram sem receita. Alguns necessitam redução do valor dos locativos e outros por total falta de faturamento, que acarretou o encerramento definitivo das atividades, necessitam rescindir o Contrato, e que em alguns casos incide multa rescisória, mas que por conta da situação grave econômica que enfrentam, não dispõem de recursos para adimplir.

A situação de Pandemia Mundial pela COVID-19, situação grave nunca antes vivida pelo nosso País, que surgiu de forma repentina e ocasionando consequências nefastas na economia, impactando inevitavelmente em toda a sociedade, foi reconhecida no DECRETO LEGISLATIVO Nº 6, DE 2020 como estado de calamidade pública, bem como a MP 927 reconheceu a emergência de saúde pública de importância internacional decorrente do coronavírus (covid-19). Nesse sentido, nosso escritório entende que diante de toda essa situação fática, ocasionada por fatos alheios à vontade das partes, e que impactam e modificam sobremaneira a situação contratual e o equilíbrio econômico dos contratantes, fato esse que não era possível prever quando da celebração do contrato, se configura o caso fortuito e força maior.

O Código Civil estabelece, nos casos de evento de caso fortuito ou força maior:“Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.

Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir”.

Ainda, o Código Civil estabelece, nos artigos 478 a 480, a Teoria da Imprevisão, onde estabelece a possibilidade de revisão ou resolução e um contrato caso ocorra acontecimento superveniente e imprevisível, que altere a base econômica do contrato, causando significativo desequilíbrio contratual e onerosidade excessiva.

Nos casos de fechamento temporário e compulsório da empresa devido a Pandemia de Coronavírus, conforme a Teoria da Imprevisão e da Onerosidade Excessiva, o imóvel alugado não terá utilidade para a locatária, causando significativo desequilíbrio econômico, vez que sem poder obter faturamento, não dispõe de recursos para manter suas obrigações, e manter o equilíbrio contratual.

Nesse sentido, conforme art. 478 do Código Civil, o Locatário poderá, no caso de encerramento definitivo de suas atividades, pedir a rescisão do contrato, imediatamente, sem pagar a multa contratual por entrega antecipada, vez que seu negócio foi impactado severamente pela Pandemia; e no caso de fechamento temporário da empresa, pode solicitar descontos ou até isenções no aluguel, somente durante o tempo do surto epidemiológico, retornando o valor do aluguel, após o fim do estado de calamidade.

É claro que para se obter tais benesses, é necessário negociar com o Locador do imóvel, e solicitar a compreensão do mesmo, a fim de evitar demandas judiciais. Entretanto, caso não obtenha êxito, será necessário ingressar judicialmente, seja para rescindir o contrato com base no art. 478 do CC, ou requerer em juízo, com base no art. 317 do Código Civil, um valor menor do aluguel pelo período da Pandemia. De qualquer forma, há soluções jurídicas para amparar o locatário no enfrentamento desta crise.